Dr. Markus Wick, Anwaltsbüro, Frick Präsident HEV Fricktal

Ein Thema für den Hauseigentümerverband HEV?
Trotz des Verbandsnamens sind auch Eigentümer einer Wohnung als Mitglieder des Hauseigentümerverbandes willkommen. Auch für ihre Anliegen setzt der HEV sich ein.

Was ist ein Erneuerungsfonds?
Das ist ein Sondervermögen der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG), in der Regel für die Finanzierung von Instandstellungs- und Sanierungsarbeiten bezüglich der gemeinsamen Gebäudeteile und Anlagen. Diese sind oft teuer, so z.B. der Ersatz einer fossilen Heizung oder undichter Fenster, die Verbesserung der Gebäudehüllenisolierung, der Einbau von Solarpanels oder Elektroladestationen, die Erneuerung des Daches, der Fassade oder des Lifts.

Braucht es einen Erneuerungsfonds?
Die STWEG ist nicht verpflichtet, einen Erneuerungsfonds einzurichten. Sie kann keinen oder einen zu kleinen Fonds haben. Das kann zu Schwierigkeiten führen, vor denen nicht genug gewarnt werden kann.

Probleme bei fehlendem oder zu kleinem Erneuerungsfonds?
Kann beim Kauf einer Wohnung der Kaufpreis aufgebracht werden, ohne dass finanzielle Reserven bleiben, so ist das bei einem fehlenden oder kleinen Erneuerungsfonds – insb. bei älteren Liegenschaften – gefährlich: nicht nur für die Käufer, sondern auch für die anderen Eigentümer. Dringende Sanierungen werden dann nicht oder verspätet vorgenommen, was sie verteuert und den Wert aller Wohnungen senkt. Meist ist es leichter, sich über Sanierungen zu verständigen, wenn die Mittel dafür aus einem bereits bestehenden Fonds entnommen werden können.

Wie hoch sollte der Fonds sein?
Eine allgemeingültige Regel gibt es nicht. Häufig werden jährliche Einlagen von 0,2- 0,5% (manchmal bis 1%) des Gebäudeversicherungswertes empfohlen, nach oben begrenzt bei 5-10% dieses Wertes. Was angemessen ist, hängt vom mutmasslichen Zeitpunkt und den Kosten der zu bezahlenden Sanierungen ab. Grössere Instandsetzungen sind meist nach 20 bis 30 Jahren nötig.

Wie wird der Fonds gespiesen?
Am besten wird ein Erneuerungsfonds gleich am Anfang eingerichtet und im Reglement festgelegt. Auch nachträglich kann er noch beschlossen werden. Die Höhe der Einzahlungen richtet sich meist nach den Wertquoten der STWE-Einheiten. Denkbar sind auch Unterfonds, etwa bezüglich einem Lift, der nicht allen dient.

Wer bestimmt über die Fondsmittel?
Im Rahmen von Gesetz und Reglement bestimmen die STWE sowohl über Aufbringung als auch Verwendung der Fondsmittel. Für notwendige oder werterhaltende Massnahmen genügt eine einfache Mehrheit, für nützliche oder wertsteigernde Massnahmen braucht es eine qualifizierte Mehrheit und für luxuriöse Massnahmen einen einstimmigen Beschluss.

Rückzahlung von Einlagen?
Beim Verkauf der Wohnung können Einlagen in den Fonds nicht zurückgefordert werden. Der Fonds gehört der STWEG und nicht einzelnen Mitgliedern. Die Höhe des Fonds wird sich aber beim Kaufpreis für eine einzelne Wohnung auswirken.

Für alle weiteren Fragen rund um Ihr Wohneigentum kontaktieren Sie uns:

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5070 Frick
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